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借地・借家・不動産

多様な紛争類型

古賀克重法律事務所 借地・借家・不動産

いきなり借家契約の更新拒絶を受けた、所有権を取得したという第三者から土地の明け渡しを求められた、区画整理で用地買収の対象になったが補償額が分からない、賃料不払いが続くも借家人に開き直られる、マンションの賃借人の子が騒いでうるさい、中古マンションを購入したら自殺物件だった、賃料の値上げに借家人が応じない・・・

借地・借家、そして不動産を巡るトラブルは多様ですので、法律相談の内容も多種多様な内容が見受けられます。

法律と裁判例の射程~借地借家法の解釈

このような借地・借家・不動産の紛争は、借地借家法や民法の規定によって検討していくことになります。

まず、建物を所有する目的で土地を借りる場合には借地借家法の適用になります(借地借家法1条)。既に様々な裁判例が集積していますので、裁判例を念頭に置きつつ、当該問題の解決を考えていく必要があるのです。

借地借家法の適用がない場合には民法、そして契約書の解釈に基づいて紛争解決が図られます。

空き家対策特別措置法の成立

借地借家不動産問題では従来型の紛争とともに新しい法律に基づく規制(緩和)も視野に置く必要があります。

例えば、「空き家対策の特別措置法」が2014年11月19日、成立しました。

全国的な空き家は、総務省によると820万戸もあると指摘されています。人口減少ないし地方の過疎化とともに取り残され放置された空き家が増加して懸案になっていました。

空き家対策特別措置法では、市町村は特定空屋の所有者に対して、空き家の除去・修繕を命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が分からなかったりする場合は、強制的に除去することが可能になりました。

固定資産税の情報照会も可能にするなど、市町村の権限が強化されており、財産権の制約にかなり踏み込んだ法律といえます。

横浜市が、弁護士会と連携して空き家の新たな相談窓口を設置することを発表しているように、弁護士と連携した取り組みが必要になっています。

借地・借家・不動産における事例

事例1敷金2000万円の返還が問題となった事例

大手運送会社からの依頼で敷金2000万円の返還請求を求めた事案です。いわゆる運送会社のターミナルとして使用するため、1000m2を超える土地を賃借していました。両者は長年に渡って良好な関係を築いてきましたが、九州に上陸した大型台風がターミナルを直撃して、ターミナル一面を覆っていた巨大シャッターを破損したことから紛争化。運送会社側は補修を求めましたが、賃貸人は拒否したため、賃貸借契約を終了することになりました。

そこで運送会社は敷金2000万円の返還を求めましたが、賃貸人は現状回復費用としてシャッター工事等を求めて敷金返還分はないと主張しました。賃貸人はターミナルを撤去して土地売買をする目的があるようであり、「シャッター工事の現状回復費用」はいわば架空の費目でした。

これに対して、裁判所が「合理的な根拠のある費用分を控除するほかは、基本的に原告に返還されるべきである」と意見を述べ、シャッター以外のアスファルト舗装部分の現状回復費用について裁判所が鑑定を実施した上、敷金の約8割が返還されることで無事解決しました。

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