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賃料増額請求

1 賃料(家賃)の改定は、どのような場合に認められるのでしょうか。

家賃の改定については、借地借家法第32条第1項に賃料増減額請求権の規定があります。

つまり、「(1)土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、(2)土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は(3)近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった時は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と定めているのです。

賃貸借契約を開始する際、当事者である貸主・借主は賃料を自由に決められます(契約自由の原則)。

その結果、賃貸借契約上の賃料は必ずしも賃料相場や不動産の元本価値に合致したものでないかもしれませんが、契約を結んだ以上、適合したものでも、元本価値に見合ったものでも無いかもしれませんが、当事者がその賃料額に納得して賃貸借関係に入ったことをもって、法は一応適正なものと認めるのです。契約は守らなければならない、賃料はたとえ不合理な金額でも約定した以上支払わなければなりません。

しかし、借家関係はその性質上継続的な契約関係ですから、年月の経過とともに社会情勢や経済事情は変動します。

賃料を設定した契約当初とは賃料の決定基礎条件が変わってしまい、当事者の公平という観点から当初賃料のままでは適当でない、不相当になる場合が生じます(公平の原則)。

このような場合(事情の変更)に限って、賃料の増減額請求が認められるわけです。

2 増額すべき賃料はどのように評価するのでしょうか。

その評価手法としては、「差額配分法」、「利回り法」、「スライド法」、「賃貸事例比較法」が有ります。
継続賃料評価のフローチャートは下記のようになります。

継続賃料評価のフローチャート

3 差額配分法

「差額配分法」とは、正常実質賃料と実際実質賃料との間の差額を求めた上、差額のうち貸主に帰属する部分を判定し、実際実質賃料に加算する方法です。

差額配分法

なお「差額配分法」で使用する「正常実質賃料」を求める手法は、積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等があります。

積算法

積算法

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法

4 利回り法

「利回り法」とは、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に、必要諸経費を加算して賃料を求める手法です。

継続賃料利回りは、現行賃料を定めた時点における基礎価格に対する純賃料の割合を標準に求めたものです。

5 スライド法

「スライド法」とは、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点における必要諸経費等を加算して賃料を求める手法です。

6 以上のように賃料増額請求は極めて専門的な分析が必要になります。

「うちの家賃は相場よりかなり低い」「昔からの付き合いで安すぎるから上げて欲しい」「最近の不況から賃料が高すぎると思う」・・そういう感覚だけでいったん契約した賃料の増減額を求めることは困難です。

まずは当事者間において賃料増額の協議をすることになりますが、協議が不調に終わる場合には、裁判所に民事調停や訴訟を起こして裁判所で審理する必要が出てきます。そして調停や裁判においては、上記の分析をした上で主張立証を行う必要があるのです。

古賀克重法律事務所では、裁判所の借地借家法等鑑定委員や競売評価員など豊富な実務経験のある不動産鑑定士とネットワークを結んでおり、このような不動産鑑定士と連係して賃料増額請求に対応しています。

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